Ræð ég við lánið?

Hér sérðu, án þess að kunna neitt í lánafræðum, hvað lánin þín kosta, hvort þú ráðir við þau og hvað þú kemst hæst í verði þegar þú kaupir.

Ertu að kaupa, eða langar þig að vita hvað þú getur keypt? Hakaðu við „Ég er að kaupa eign eða á eign nú þegar“ í skrefi 1, þá bætast kaupverð, eigið fé og hámarkskaupverð við.

Vissir þú? Fræðslumolar

Nokkur atriði um lán sem koma mörgum á óvart. Flest þeirra geturðu prófað sjálf/ur í reiknivélinni hér að ofan.

Ekki bera nafnvexti saman við raunvexti 8% óverðtryggðir vextir eru ekki tvöfalt dýrari en 4% verðtryggðir, verðbæturnar leggjast ofan á verðtryggða lánið. Gróf þumalputtaregla: raunvextir óverðtryggðs láns ≈ nafnvextir mínus verðbólga. Við 5% verðbólgu jafngilda 9% nafnvextir því um 4% raunvöxtum.
Hvaða lán á að greiða niður fyrst? Það með hæstu vöxtunum en berðu saman á sama mælikvarða: raunvextir verðtryggða lánsins jafngilda um það bil nafnvöxtum óverðtryggða lánsins mínus verðbólgu. Yfirdráttur, raðgreiðslur og neyslulán bera oftast langhæstu vextina og eiga að fara fyrst, svo dýrasta húsnæðislánið.
Sjá fimm mola í viðbót um endurfjármögnun, séreignarsparnað, leigutekjur og greiðslumat
Eignin þín getur unnið sér inn betri vexti Þegar íbúðin hækkar í verði eða lánið greiðist niður lækkar veðsetningarhlutfallið og lægra veðhlutfall þýðir oft lægri vexti hjá lánveitendum (grunnlán í stað viðbótarláns). Það getur því borgað sig að endurfjármagna eftir nokkur ár, mundu bara að reikna lántökukostnað og mögulegt uppgreiðslugjald inn í dæmið.
Séreignarsparnaður inn á lánið: óskattlagðar krónur Skattfrjáls ráðstöfun séreignarsparnaðar inn á höfuðstól húsnæðisláns er eitt hagstæðasta úrræðið sem völ er á og borgar sig nær undantekningarlaust sé það ekki fullnýtt: iðgjaldið þitt og mótframlag launagreiðandans fara óskattlögð beint í höfuðstólinn, sömu krónur væru annars skattlagðar sem tekjur við útgreiðslu síðar. Alþingi gerði úrræðið varanlegt 2026 (gildistaka 1. október; sækja þarf um hjá Skattinum fyrir 1. desember 2026 vegna iðgjalda ársins). Hámarkið er nú 500.000 kr. á ári á hvern einstakling og ekkert sérstakt þak gildir lengur um hjón eða sambúðarfólk, svo par getur ráðstafað allt að 1.000.000 kr. á ári. Hver og einn má þó aðeins nýta heimildina í tíu ár, eða 120 mánuði samtals, og eldri nýting telst með. Eldra úrræðið var samfellt í gildi í 11,5 ár fram til 1. janúar 2026, svo sá sem nýtti það allan þann tíma er þegar búinn með heimildina. Prófaðu að setja upphæðina sem mánaðarlega aukagreiðslu hér að ofan og sjáðu sparnaðinn.
Frítekjumark leigutekna miðast við tvær íbúðir Hagstæði 16,5%-skatturinn á leigutekjur gildir aðeins ef útleigðar íbúðir eru ekki fleiri en tvær og samningarnir skráðir í leiguskrá HMS. Sé þriðja íbúðin leigð út fellur frítekjumarkið brott, þá reiknast 22% fjármagnstekjuskattur af öllum leigutekjunum, ekki bara af þriðju íbúðinni og við þann fjölda getur útleigan talist atvinnurekstur með enn annarri skattmeðferð. Allar leigutekjur eru skattskyldar óháð því hvort samningi er þinglýst eða hann skráður. Fyrir fólk með fleiri en tvær íbúðir í útleigu borgar sig að fá skattaráðgjöf áður en gengið er frá kaupum.
35% reglan er viðmið, ekki greiðslumat Reglan er sett af Seðlabanka Íslands, ekki lánveitendum, hún leggur öllum lánveitendum sama þakið, óháð því hjá hverjum þú tekur lánið. Lánveitandinn gerir svo alltaf sitt eigið greiðslumat þar sem framfærslukostnaður, aðrar skuldir og fleira kemur inn í myndina, og það er ekki sjálfgefið að lán fáist alveg upp að þakinu, undanþáguheimildir geta þó í einstaka tilfellum náð aðeins yfir það.
Hvernig fer greiðslumatið sjálft fram? Lánveitanda ber lagaskylda til að framkvæma greiðslumat áður en fasteignalán er veitt (lög nr. 118/2016 um fasteignalán til neytenda). Í grunninn er þetta einfalt bókhald: mánaðarlegar nettótekjur heimilisins, að frádregnum framfærslukostnaði miðað við fjölda heimilismanna, byggt á opinberum neysluviðmiðum og öllum öðrum skuldbindingum sem fyrir eru: afborganir af bílaláni, námsláni, yfirdrætti og raðgreiðslum, auk greiðslunnar af nýja láninu sjálfu. Standi jákvæður afgangur eftir að þetta er allt dregið frá er lánið samþykkt; sé afgangurinn neikvæður er upphæðin lækkuð, lánstíminn lengdur eða umsókninni hafnað. Þetta einstaklingsbundna mat getur því verið strangara en 35%-reglan hér að ofan, reglan setur aðeins þakið, greiðslumatið er raunverulega prófið sem ræður úrslitum hjá hverjum lánveitanda.
Hvernig er reiknað? forsendur, reglur og fyrirvarar

Verðtryggð lán

Höfuðstóll verðtryggðs láns fylgir vísitölu neysluverðs: í hverjum mánuði hækkar hann um verðbólgu mánaðarins (verðbætur) áður en vextir og afborgun reiknast. Vextirnir eru raunvextir og reiknast af verðbættum höfuðstól. Greiðslan er því lægri í upphafi en af sambærilegu óverðtryggðu láni, en hún hækkar í takt við verðbólguna og fyrstu árin geta eftirstöðvar á nafnverði hækkað þrátt fyrir að greitt sé af láninu, því verðbæturnar eru hærri en afborgunin. Á föstu verðlagi lækkar skuldin þó frá fyrsta degi. Í jafngreiðsluláni (annuitet) er greiðslan fastur „raunkróna“-fjöldi sem verðbætist; í láni með jöfnum afborgunum greiðist höfuðstóllinn jafnt niður og greiðslubyrðin er hæst fyrst. Útreikningsaðferðin hér hefur verið sannreynd upp á krónu við talnadæmi Neytendastofu um þróun höfuðstóls verðtryggðra lána.

35% regla Seðlabankans

Samkvæmt reglum Seðlabanka Íslands nr. 1300/2025 um hámark greiðslubyrðar fasteignalána (þær leystu af hólmi reglur nr. 1130/2025 þann 3. desember 2025) má mánaðarleg greiðslubyrði fasteignalána að hámarki vera 35% af mánaðarlegum ráðstöfunartekjum, þ.e. útborguðum launum, og 40% hjá fyrstu kaupendum. Greiðslubyrðin í því mati er ekki raungreiðslan af láninu þínu heldur stöðluð viðmiðunargreiðsla: jafngreiðslulán með að hámarki 40 ára lánstíma og að lágmarki 5,5% vöxtum sé lánið óverðtryggt, en að hámarki 25 ára lánstíma og að lágmarki 3% vöxtum sé það verðtryggt. Séu raunverulegir vextir eða lánstími strangari en viðmiðin gilda þau raunverulegu. Reiknivélin notar þessar forsendur. Lánveitendur hafa þrönga undanþáguheimild (allt að 10% útlána á ársfjórðungi frá október 2025), svo niðurstaðan hér er viðmið en ekki endanlegt greiðslumat.

Hlutdeildarlán og sameign með fyrirtæki

Hlutdeildarlán HMS ber hvorki vexti né afborganir og endurgreiðist við sölu sem hlutfall af verðmæti eignarinnar þá. Þar sem engar mánaðarlegar greiðslur falla til telur það ekki í greiðslubyrðarhlutfallinu. Í reiknivélinni er það skráð sérstaklega, undir „fjármögnun án mánaðarlegra afborgana“, og birtist í súlunni sem borgar kaupverðið en ekki í 35%-viðmiðinu.

Öðru máli gegnir um samninga þar sem þú átt eignina í sameign með fyrirtæki og greiðir því fyrir afnot af þeirra hlut, svo sem ýmis „leigu til eignar“ úrræði. Með 3. mgr. 4. gr. reglna nr. 1300/2025, sem er nýmæli frá desember 2025, teljast allar slíkar greiðslur til sameiganda sem heldur á hlutnum í atvinnuskyni með í greiðslubyrðinni, óháð því hvenær þær koma til greiðslu. Sama grein kveður á um að miða skuli við allar greiðslur sem falla til vegna öflunar íbúðarhúsnæðis, að undanskildum opinberum gjöldum, umsýsluþóknunum og lántökugjöldum. Reiknivélin reiknar þessar greiðslur ekki með, enda ræðst fjárhæð þeirra af samningnum hverju sinni. Eigi þetta við um þig er greiðslubyrðarhlutfallið hér lægra en það sem lánveitandinn reiknar.

Eigið fé og kostnaður við kaupin

Súlan „Nær þetta upp í kaupverðið?“ leggur saman eigið fé þitt og þau lán sem borga íbúðina, og ber það saman við kaupverðið að viðbættum kostnaði við kaupin. Með lánum í kaupin teljast fasteignalán á aðalhúsnæðinu og lán á lánsveði. Lán á útleigueign, bílalán og námslán telja ekki með, því þau fara ekki í þessi kaup.

Áætlaði kostnaðurinn við kaupin er reiknaður sem stimpilgjald (0,8% af fasteignamati, helmingur hjá fyrstu kaupendum), þinglýsing tveggja skjala og lántökugjald upp á 60.000 kr. á hvert nýtt fasteignalán. Lántökugjaldið er föst krónutala, ekki hlutfall af láninu, og fellur alla jafna niður við fyrstu kaup. Þetta eru viðmiðunartölur. Gjaldskrár breytast milli ára og lántökugjaldið er mismunandi eftir lánveitendum, svo hafir þú tölur frá fasteignasalanum eða bankanum skaltu velja „Mín eigin tala“ í skrefi 1 og slá þær inn. Sért þú líka að selja eign reiknast þóknun fasteignasala með: settu söluverðið inn í skrefi 1 og prósentuna sem þú semur um, oftast 1 til 2% að viðbættum 24% vsk. Hér er hins vegar ekki reiknað með kostnaði við flutning, breytingar á eigninni eða húsgögn.

Bráðabirgðagreiðslumat og hámarkskaupverð

Framfærslutölurnar eru framfærsluviðmið umboðsmanns skuldara, sótt af island.is. Þau eru uppfærð á tveggja mánaða fresti og byggja á rannsókn Hagstofunnar á útgjöldum heimilanna. Viðmiðin eru miðgildi, sem þýðir að helmingur heimila eyðir meiru en þetta. Húsnæðiskostnaður og leikskólagjöld eru ekki inni í þeim og eru því skráð sérstaklega hér. Athugið að neysluviðmið félags- og húsnæðismálaráðuneytisins, sem stundum er vísað til, hafa ekki verið uppfærð síðan í október 2019 og eru í heildarendurskoðun; þau eru ekki notuð hér.

Lánveitendur byggja greiðslumat sitt á sama grunni en hver þeirra setur sín eigin viðmið og lítur auk þess á greiðslusögu, starfsöryggi og fleira. Matið hér er því vísbending um hvort dæmið sé raunhæft, ekki svar frá bankanum.

Hámarkskaupverðið er lægsta talan af þrennu: því sem greiðslubyrðarviðmið Seðlabankans leyfir, því sem veðþakið leyfir miðað við eigið fé þitt, og því sem stendur eftir þegar framfærsla og rekstur eignarinnar hafa verið dregin frá. Í öllum þremur tilvikum er notuð viðmiðunargreiðsla Seðlabankans en ekki raungreiðsla fyrsta mánaðar, því greiðsla verðtryggðs láns er lægst í upphafi og hækkar með verðbólgunni.

Fyrirvarar

Reiknivélin gerir ráð fyrir jafnri verðbólgu allan lánstímann, föstum vöxtum og engum lántöku- eða greiðslugjöldum. Vaxtabætur, sérstakur húsnæðisstuðningur og skattaáhrif eru ekki með. Niðurstöðurnar eru til glöggvunar og koma ekki í stað greiðslumats lánveitanda eða fjármálaráðgjafar.

Ég smíðaði þessa síðu fyrir mig og vini mína og deili henni með þér. Ef hún sparar þér tíma, þá er kaffibolli vel þeginn.Reikningur 0527-26-1416, kt. 471025-0380.